No Brasil, a regularização de imóveis é um desafio para muitos proprietários. A falta de documentação adequada pode gerar insegurança jurídica, dificultar a venda e até mesmo impedir o acesso a financiamentos. A usucapião, um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade pela posse prolongada, sempre foi uma solução, mas o processo judicial era conhecido por sua lentidão e burocracia. Felizmente, com o advento do Novo Código de Processo Civil (CPC) em 2015, a usucapião extrajudicial surgiu como uma alternativa mais ágil e segura, realizada diretamente em cartório. Este artigo explora os detalhes desse procedimento, seus requisitos, a documentação necessária e o papel fundamental do advogado para garantir o sucesso na regularização do seu imóvel.
O que é Usucapião Extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo que permite o reconhecimento da propriedade de um imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. Baseada no artigo 1.071 do Novo CPC, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), essa modalidade desburocratiza e acelera a regularização fundiária. A palavra “usucapião” deriva do latim “usucapio”, que significa “adquirir pelo uso”, ou seja, é o direito de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel em função de tê-lo utilizado por um determinado período, de forma contínua e pacífica. As principais vantagens da via extrajudicial em comparação com a judicial são a celeridade, o menor custo (em muitos casos) e a simplificação dos trâmites, tornando o processo mais acessível para quem busca regularizar sua situação imobiliária.
Requisitos para a Usucapião Extrajudicial
Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário preencher alguns requisitos essenciais, que variam conforme a modalidade de usucapião pretendida. Os mais comuns são:
•Posse Mansa, Pacífica e Ininterrupta: O possuidor deve exercer a posse do imóvel de forma contínua, sem interrupções, e sem qualquer contestação ou oposição do verdadeiro proprietário ou de terceiros. A posse deve ser pública e notória.
•Animus Domini (Intenção de Ser Dono): O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel, cuidando dele, pagando impostos e contas, e realizando melhorias, sem reconhecimento de que o imóvel pertence a outra pessoa.
•Tempo de Posse: O período de posse exigido varia de acordo com a modalidade de usucapião. As mais comuns são:
•Usucapião Extraordinária: 15 anos de posse, que pode ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
•Usucapião Ordinária: 10 anos de posse, exigindo justo título (documento que aparenta ser de propriedade, mas possui algum vício) e boa-fé (o possuidor acredita ser o legítimo dono). Pode ser reduzida para 5 anos em casos específicos.
•Usucapião Especial Urbana: 5 anos de posse de área urbana de até 250 m², para moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel.
•Usucapião Especial Rural: 5 anos de posse de área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, sem ser proprietário de outro imóvel.
É fundamental que todos esses requisitos sejam comprovados por meio de documentos e, se necessário, por testemunhas, para que o pedido de usucapião extrajudicial seja deferido.
Documentos Necessários para o Processo
A organização da documentação é um dos pilares para o sucesso e a celeridade do processo de usucapião extrajudicial. A lista pode ser extensa, mas a completude e a correção dos documentos são cruciais. Os principais incluem:
•Ata Notarial: Lavrada por tabelião, atesta o tempo de posse e a inexistência de construções ou benfeitorias em desacordo com a lei, além de outras informações relevantes.
•Planta e Memorial Descritivo: Elaborados por profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto), com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), contendo a descrição exata do imóvel e suas confrontações.
•Certidões Negativas: De tributos imobiliários, de ações possessórias e dominiais, e de distribuição de ações cíveis e criminais em nome do possuidor e de seus antecessores.
•Justo Título e Boa-fé (se aplicável): Contratos de compra e venda, promessas de compra e venda, recibos de pagamento, etc., que demonstrem a origem da posse.
•Comprovantes de Posse: Contas de água, luz, telefone, IPTU, comprovantes de reformas e benfeitorias, declarações de vizinhos, etc., que atestem o exercício da posse pelo tempo necessário.
•Documentos Pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil do possuidor e de seus antecessores.
A ausência ou incorreção de qualquer um desses documentos pode atrasar ou inviabilizar o processo, reforçando a necessidade de assistência jurídica especializada.
O Papel do Advogado no Processo de Usucapião Extrajudicial
A assistência de um advogado é obrigatória para a condução do processo de usucapião extrajudicial. O profissional desempenha um papel estratégico e indispensável em todas as etapas:
•Análise da Viabilidade: Avalia se o caso preenche todos os requisitos legais para a usucapião extrajudicial, indicando a modalidade mais adequada e os riscos envolvidos.
•Organização da Documentação: Orienta o cliente na coleta e organização de todos os documentos necessários, garantindo que estejam corretos e completos.
•Elaboração da Petição Inicial: Redige a petição de usucapião, que será apresentada ao cartório, com todos os fundamentos jurídicos e a descrição detalhada do imóvel e da posse.
•Representação no Cartório: Atua como procurador do cliente perante o Cartório de Registro de Imóveis, acompanhando o trâmite, respondendo a exigências e interagindo com os demais envolvidos (tabelião, registrador, confrontantes).
•Intermediação: Facilita a comunicação e a obtenção de anuências dos confrontantes e de eventuais interessados, o que é crucial para o sucesso do processo.
Passo a Passo da Usucapião Extrajudicial em Cartório
O procedimento de usucapião extrajudicial segue um rito específico no cartório:
1.Elaboração da Petição Inicial: O advogado do requerente elabora a petição, instruída com todos os documentos e a ata notarial.
2.Apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis: A petição e os documentos são protocolados no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
3.Análise Preliminar: O oficial do cartório verifica a conformidade da documentação e, se necessário, solicita complementações.
4.Notificações: São notificados os titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, bem como a União, o Estado e o Município, para que se manifestem em 15 dias.
5.Publicação de Edital: Caso não sejam encontrados os interessados ou suas anuências, é publicado um edital para dar publicidade ao pedido.
6.Análise Final e Homologação: Não havendo impugnações ou sendo estas resolvidas, o oficial do cartório profere decisão de reconhecimento da usucapião e procede ao registro da propriedade em nome do requerente.
Custos Envolvidos
Os custos da usucapião extrajudicial incluem:
•Honorários Advocatícios: Variam conforme a complexidade do caso e a região, mas são um investimento na segurança jurídica do processo.
•Custas Cartorárias: Emolumentos do Cartório de Notas (para a ata notarial) e do Cartório de Registro de Imóveis (para o registro da usucapião).
•Impostos: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), dependendo da origem da posse.
•Custos com Profissionais Técnicos: Honorários do engenheiro ou arquiteto para a planta e memorial descritivo.
Embora haja custos, a usucapião extrajudicial geralmente se mostra mais econômica e rápida do que a via judicial, além de conferir segurança jurídica ao imóvel.
Conclusão
A usucapião extrajudicial representa um avanço significativo na regularização fundiária no Brasil, oferecendo um caminho mais eficiente e menos oneroso para quem busca a propriedade de seu imóvel. Com a assistência de um advogado especialista, é possível superar a burocracia e garantir a segurança jurídica do seu patrimônio, valorizando o bem e proporcionando tranquilidade. Não deixe seu imóvel em situação irregular; aproveite essa oportunidade para formalizar sua propriedade.
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